首提"五大趨勢+全周期價值運營"創(chuàng)新范式，引領存量時代資產高質量發(fā)展

上海2025年12月5日 /美通社/ -- 在全球經濟格局深度調整、中國經濟邁向高質量發(fā)展的關鍵階段，不動產行業(yè)正經歷從"增量開發(fā)"向"存量運營"的歷史性轉型。在此背景下，仲量聯行攜手興業(yè)研究與中國建筑科學研究院有限公司，共同發(fā)布《智馭未來 資掌全局：不動產策略及運營管理白皮書》(以下簡稱"白皮書")，系統提出不動產管理的"五大趨勢"與"全生命周期價值運營"創(chuàng)新范式，為中國企業(yè)、投資機構等不動產持有者在復雜市場環(huán)境中實現資產保值增值提供戰(zhàn)略指引。

白皮書指出，當前中國不動產行業(yè)正處于多重變革交匯點：一方面，"十五五"期間經濟潛在增速中樞預計維持在4.5%左右，"三新"經濟(新產業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式)占GDP比重已于2024年升至18%，推動企業(yè)全球空間布局加速重構；另一方面，房地產市場告別高增長，2000–2024年新建商品住宅累計銷售面積達213.9億平方米，新建辦公用房累計銷售面積5.3億平方米，新建商業(yè)營業(yè)用房累計銷售面積15.7億平方米，需求重心已從"數量擴張"轉向"品質提升"。疊加中央城市工作會議明確"內涵式發(fā)展"主基調，城市更新成為激活存量資產、優(yōu)化城市功能的核心抓手。

在此宏觀與行業(yè)雙重變局下，不動產策略及運營管理的使命正從傳統的"空間供給"躍升為"價值創(chuàng)造"。仲量聯行中國區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示："不動產作為實體經濟的重要載體，其管理模式的進化是國家經濟轉型的微觀映射。在 十五五 高質量發(fā)展新階段，卓越的資產管理能力已成為連接國家戰(zhàn)略、產業(yè)升級與企業(yè)韌性發(fā)展的關鍵樞紐。它不僅是企業(yè)降本增效的工具，更是驅動新質生產力落地、實現綠色低碳轉型和構建新型競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略基石。"

首提"五大趨勢"，構建不動產管理新生態(tài)

白皮書首次系統提煉不動產策略及運營管理領域的五大核心趨勢：策略差異化、價值證券化、設計定制化、運營專業(yè)化、管理智慧化，形成覆蓋資產全生命周期的完整生態(tài)圖景。

第一，策略差異化 —— 不同企業(yè)主體不動產管理目標存在差異。房地產企業(yè)聚焦"運營收益增值"，通過輕重并舉提高管理效益；自用型企業(yè)強調"戰(zhàn)略協同與成本優(yōu)化"，將不動產支出(僅次于人力成本的第二大運營成本)納入集中化、扁平化管理體系；投資機構則以"穩(wěn)定現金流與資本退出"為核心，構建多元資產組合對沖市場波動。

第二，價值證券化 —— 不動產正快速從固定資產向可交易金融資產升級。截至2025年10月底，中國公募REITs總市值約2206億元，僅占滬深兩市股市總市值0.2%，對比國際市場經驗潛在發(fā)展空間巨大。白皮書通過對類REITs、ABS、Pre-REITs等工具梳理，系統探討企業(yè)如何實踐"重資產變現、輕資產運營"，從而完成資本閉環(huán)。

興業(yè)研究基礎行業(yè)部總經理助理、高級研究員錢煒武指出："當前房地產行業(yè)正處于從開發(fā)邏輯向經營邏輯轉型的關鍵窗口期。證券化不僅是融資方式的轉變，更是資產價值發(fā)現機制的重構。通過REITs、私募基金等工具，不動產的現金流、運營效率和ESG表現將直接轉化為資本市場定價依據。這要求資產持有方必須建立以長期穩(wěn)健運營為核心的資產管理能力。"

第三，設計定制化 —— 建筑載體需精準回應使用者需求迭代。辦公場景強調健康、協作與靈活性，模塊化家具、親自然設計成標配；新能源技術如"光儲直柔"系統可降碳10%以上，裝配式改造助力工業(yè)空間功能升級，智能監(jiān)測系統可實現預測性維護 —— 新能源與新建筑技術正深刻重塑傳統資產的價值評估體系和運營模式。此外，通過環(huán)境效率(降本)、社會認同(提升品牌與忠誠度)和治理優(yōu)化(強化風控)三條路徑創(chuàng)造"ESG溢價"，亦將提升資產長期價值。

中國建研院建筑設計院環(huán)境、健康、可持續(xù)發(fā)展中心主任續(xù)晨強調："在 雙碳 目標與高質量發(fā)展要求下，建筑的綠色屬性已從加分項轉變?yōu)橘Y產準入的基本門檻。白皮書所倡導的技術路徑不僅關乎環(huán)保合規(guī)，更關鍵的是構建了一套可量化、可交易、可融資的綠色資產價值體系。未來，綠色性能將成為資產估值的核心變量之一。"

第四，運營專業(yè)化 —— 精細化運營以提升不同資產的現金流穩(wěn)定性與可持續(xù)性為目標。優(yōu)質辦公樓市場面臨供應高峰與租金下行壓力，運營方強化"文化認同+綠色租約"以鎖定核心租戶；零售商業(yè)進入"價值回歸時代"，非標商業(yè)、濱水公園、奧萊等融合文旅體驗的新模式快速崛起，商業(yè)運營更調研貼近消費與快速迭代；酒店業(yè)加速分化，精選服務型酒店以聚焦優(yōu)質睡眠體驗、削減低效公區(qū)和調整品牌而降低成本提升回報；長租公寓則借力REITs通道，在一線及新一線城市產業(yè)聚集區(qū)打造高品質個性化產品建立起現金流蓄水池，并逐步探索存量辦公樓轉租賃住房的"再中心化"路徑。

第五，管理智慧化 —— AI驅動不動產管理范式重構。技術應用已超越單點提效，邁向"智能決策—全鏈融合—人機協同"新階段。仲量聯行實踐顯示，AI智能體可自主執(zhí)行客戶挖掘、招商推廣等復雜任務；端邊云一體化架構使算法下沉至樓宇巡檢等邊緣場景；仲量聯行數字孿生平臺"筑視Visioneer"助力成都某科技企業(yè)精裝項目巡檢頻次降低5倍、問題解決提速3倍；仲量聯行一站式租約管理工具"睿界智管"則能實現全國租約數據統一管控，顯著降低合規(guī)風險。

首創(chuàng)"全周期價值運營"模型，打通資產增值閉環(huán)

基于五大趨勢，白皮書進一步提出"全周期不動產價值運營"創(chuàng)新模型，聚焦三大關鍵切入點：精細規(guī)劃、空間運營、資本退出。

未來資產管理不再孤立看待空間、資本或技術。真正的競爭力在于系統整合能力 —— 用金融工具激活資產，用定制設計提升體驗，用智慧運營保障現金流，最終實現資產全生命周期的價值遞增管理。

尤為值得關注的是，白皮書強調資產管理正從"價值守護"轉向"價值共創(chuàng)"。資產本身邁向"數字孿生"雙線管理 —— 基于物聯網與AI的數字線程，實現全生命周期虛實映射與模擬優(yōu)化，使決策從"經驗驅動"升級為"預見驅動"。未來，資產管理將成為企業(yè)戰(zhàn)略的"感知器官"與"決策中樞"，在綠色可持續(xù)、產業(yè)鏈重構、價值運營提升等系統性變革中，構建新型競爭優(yōu)勢。

仲量聯行華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部負責人王飛總結道："在前期戰(zhàn)略端，以市場價值評價為導向開展 資產體檢 ，明確發(fā)展策略，契合企業(yè)中長期戰(zhàn)略；在資產提升期，通過精細化改造與可持續(xù)設計，提升空間效率與服務競爭力；在運營階段，依托專業(yè)化招商與數字化平臺，穩(wěn)定現金流、優(yōu)化租戶結構；在退出端，則靈活匹配公募REITs、類REITs、ABS等證券化工具，實現資產由 物理實體 向 金融產品 的價值躍遷。"

隨著"十五五"規(guī)劃臨近，城市更新、新質生產力、ESG等國家戰(zhàn)略將持續(xù)重塑不動產價值邏輯。本白皮書的發(fā)布，不僅為企業(yè)提供了應對不確定性的行動框架，更印證著中國不動產管理正式邁入以"價值創(chuàng)造"為核心的高質量發(fā)展新紀元。

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